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律师谈“遵义市不动产登记中心遗失房屋档案”的法律问题

发布时间:2016-12-06  来源:中国法制新闻网  字体大小[ ]

  近日,贵州网友谢梦豪发贴(网贴原文:遵义市不动产登记中心拒绝为产权人办理房屋产权证 称档案丢了)称:遵义市不动产登记事务中心将其487平方米房屋的房屋所有权证颁发给了他人,在其要求遵义市不动产登记中心恢复房屋所有权证遭到拒绝后,起诉到法院,但遵义市不动产登记中心在被法院判决其属违法行政行为后,仅仅将其违法办理的房屋所有权证注销,却拒绝为其办理房屋产权证,其理由是“房屋原始资料遗失”。对此,律师从法律角度发表如下个人观点:

  一、谢梦豪主张房屋产权的初始登记资料应当已提交遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局),应由遵义市不动产登记事务中心自行承担弄丢该档案资料的责任,不应将该责任转嫁给谢梦豪或怡鑫公司。

  理由是:

  1、2014年11月20日,遵义市住建局发出的《房地产交易发证公告》中载明:将依据陈X、郭XX和向XX的申请,把遵义市汇川区南京路万东桥头旁-1层至3层的房地产(产权证号为:遵房权证遵义市字第00034519、00034520、00034521号)办理产权转移及发证。该公告表明,包括谢梦豪主张享有所有权房屋在内的同幢房屋办理了三份房屋所有权证。

  2、依据谢梦豪所提交的由怡鑫公司、谢梦豪、陈X、柯X于2002年3月6日所签《协议书》、《建设用地规划许可证》、《关于对遵义怡鑫工贸有限公司受让土地立项报告的批复》等材料,上述房地产系怡鑫公司与谢梦豪等人以怡鑫公司名义共同开发的房地产。如上1所述,上述房地产已办理了房屋所有权人为陈X、郭XX和向XX的00034519、00034520、00034521号房屋所有权证,表明上述房屋已由怡鑫公司办理了初始登记并转移所有权给他人。按照当时有效适用的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和第十七条之规定(第十六条规定是:“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”;第十七条规定是:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”),怡鑫公司应当已将包括用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件在内的办理初始登记文件全部移交遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局);00034520号房屋所有权证附记栏注明:“该房屋是谢梦豪于2002年12月向遵义怡鑫工贸有限公司购买所得”,表明怡鑫公司与谢梦豪之间的房屋买卖协议已提交给遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)。如无上述资料,遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)不可能办理初始登记及房屋所有权证。

  3、由上述1、2条所述事实可知,谢梦豪所主张房屋的办证资料档案均存放于遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局),遵义市不动产登记事务中心回复称“查无此档”,只有两种解释,要么确实“丢了”,要么就是“故意损毁”了。无论何种情形,档案资料均是遵义市不动产登记事务中心弄丢的,应由其自行承担责任,而不能将该责任转嫁给谢梦豪或怡鑫公司承担。遵义市不动产登记事务中心要求谢梦豪或怡鑫公司补充办证资料的行为,明显属于规避自身责任、向受害方转嫁责任的违法行为,严重损害了谢梦豪的合法权益。

  二、遵义市不动产登记事务中心应及时为谢梦豪补办房屋产权证。

  理由是:

  00034520号房屋所有权证附记栏注明:“该房屋是谢梦豪于2002年12月向遵义怡鑫工贸有限公司购买所得,同时变更为郭XX”,反馈出如下合乎逻辑的法律关系和法律事实:

  (1)该房由谢梦豪向怡鑫公司购买;

  (2)“所得”二字表明,该房因购买行为已属于谢梦豪所有,且系房屋产权主管部门确认,应已办理房屋产权证;

  (3)该房属于谢梦豪所有后,又由谢梦豪“转让给了”郭XX;

  (4)郭XX已办理00034520号房屋所有权证。

  由于:(1)遵义市不动产登记事务中心已自动注销00034520号房屋所有权证,郭XX已非该房房屋所有权人,上述第(4)项内容已消灭;(2)遵义市汇川区人民法院和遵义市中级人民法院已在生效判决中认定00034520号房屋所有权证的颁证行为违法,谢梦豪并未同意将该房转让给郭XX,故该转让行为无效,上述第(3)项内容已消灭。上述(3)、(4)项内容(权属及买卖关系)消灭后,即恢复到第(1)、(2)项内容,即该房属于谢梦豪所有,应由遵义市不动产登记事务中心自行纠正错误颁证行为,为谢梦豪补办房屋产权证。

  三、关于遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)及相关工作人员、郭XX的法律责任问题

  1、关于遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)的法律责任。

  (1)损害赔偿责任:依照《物权法》第二十一条关于“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”、 第三十八条关于“侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”、《房屋登记办法》第九十二条关于“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿”之规定,由于遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)的错误登记行为,导致谢梦豪未能有效行使房屋所有权,应就由此造成的相应利益损失承担赔偿责任。遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)赔偿后,故意或者重大过失造成登记错误的工作人员应向遵义市不动产登记事务中心承担相应损失赔偿责任。

  (2)刑事、行政责任:依照《房屋登记办法》第九十三条关于“房屋登记机构工作人员有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿;(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记,或者对符合登记条件的登记申请不予登记;(三)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊”之规定,本案应依法追究遵义市不动产登记事务中心(原遵义市房管局)工作人员因错误登记行为产生的行政和刑事责任。

  2、关于郭XX的法律责任。

  依照《物权法》第二十一条关于“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任”、 第三十八条关于“侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”、《房屋登记办法》第九十二条关于“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任”之规定,由于郭XX提交了与谢梦豪之间的虚假买卖合同骗取了房屋产权证,对谢梦豪的损失应承担赔偿责任,因涉及金额巨大,应一并追究其诈骗犯罪的刑事责任。

  (点评律师:欧波)

中国法制新闻网责任编辑亓淦玉

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